Venda de casas nos EUA cai para mínimo de 16 anos e os donos endividam-se em vez de vender

As vendas de casas usadas nos Estados Unidos caíram para o ritmo mais lento dos últimos dezasseis anos, e a razão está guardada em milhões de dossiers: contratos de crédito à habitação com uma taxa de juro de que ninguém quer abdicar. Em vez de venderem, os proprietários contraem empréstimos dando como garantia as casas que se recusam a deixar.

Este impasse vai muito além das imobiliárias. Quem compra casa pela primeira vez enfrenta agora custos de financiamento próximos dos mais elevados deste século; quem tem um empréstimo barato tem todos os motivos para ficar onde está; e a Reserva Federal, que normalmente aliviaria essa pressão, prepara-se para voltar a aumentá-la.

As vendas afundam, mas os preços mal mexem

A National Association of Realtors anunciou que as vendas de casas usadas caíram, em outubro, para um ritmo anual de 3,75 milhões, menos 5,5% do que em setembro e menos 8,8% do que um ano antes. Foi o valor mais baixo desde agosto de 2010. As vendas recuaram no Midwest, no Sul e no Oeste, mantendo-se estáveis no Nordeste. Os preços mal oscilaram: o preço mediano de venda foi de 416 700 dólares, ligeiramente acima do registado um ano antes.

Lawrence Yun, economista-chefe da associação do setor, atribuiu a queda às taxas de crédito à habitação, que «subiram para os níveis mais elevados desde 2000, à exceção de um único mês em 2023». A taxa média fixa a 30 anos ronda os 7,2% e, segundo a Mortgage News Daily, disparou para 7,30% num só dia, depois de os dados da inflação divulgados esta semana terem ficado acima do esperado. Durante a pandemia, o mesmo empréstimo custava pouco mais de 3%.

Um empréstimo antigo e barato vale mais do que mudar de casa

Quase metade dos empréstimos à habitação em aberto nos EUA — 49,1% — tinha taxas de 4% ou menos no segundo trimestre, de acordo com uma análise da Realtor.com a dados federais. Trocar esse empréstimo por um novo, com uma taxa superior a 7%, pode acrescentar centenas de dólares à prestação mensal. Por isso, os proprietários que precisam de dinheiro recorrem antes a uma linha de crédito com garantia da casa. Os saldos destas linhas aumentaram 23 mil milhões de dólares no terceiro trimestre, a maior subida desde 2005, atingindo 481 mil milhões, informou o Federal Reserve Bank of New York.

Os credores sentem o congelamento dos dois lados. Segundo a Mortgage Bankers Association, os pedidos de refinanciamento ficaram 57% abaixo do nível registado um ano antes e os pedidos de crédito para compra de casa recuaram 18%, mesmo depois de uma breve descida das taxas ter trazido alguns compradores de volta.

A almofada de capital próprio está sujeita a uma taxa variável

Yun apresenta uma leitura tranquilizadora. Os 88 milhões de proprietários de casas do país estão, em grande medida, numa posição financeira sólida, afirmou, e uma descida das taxas poderia libertar uma procura reprimida considerável. Danielle Hale, economista-chefe da Realtor.com, disse não acreditar que as vendas se mantenham tão baixas. Ambas as perspetivas dependem de dinheiro mais barato, mas os investidores estão a apostar no contrário. As linhas de crédito com garantia da casa têm geralmente taxas variáveis, que rondavam os 7,49% no início de novembro, segundo a Bankrate. Assim, cada subida da Fed recai precisamente sobre os proprietários que optaram por uma linha de crédito em vez de venderem. Os saldos continuam muito abaixo do pico de cerca de 714 mil milhões de dólares registado em 2009, mas já aumentaram durante 18 trimestres consecutivos.

Os números descrevem um problema americano. A maioria dos empréstimos à habitação nos EUA tem uma taxa fixa durante três décadas, razão pela qual os proprietários ficam presos às casas em vez de as venderem quando sentem pressão financeira. Na Grã-Bretanha, onde o Bank of England subiu a taxa de juro para 4% este mês e os contratos de taxa fixa costumam durar apenas alguns anos, as taxas mais elevadas chegam mais depressa aos orçamentos das famílias.

A Fed reúne-se antes da próxima divulgação das vendas

Os preços no consumidor subiram 0,4% em outubro, face aos 0,3% esperados pelos economistas, e os investidores dão agora como certa uma subida em dezembro: cerca de 88% esperam um aumento de um quarto de ponto percentual e os restantes apostam em meio ponto, segundo a ferramenta FedWatch da CME. O intervalo da taxa de referência da Fed situa-se entre 3,75% e 4%, após a subida de setembro, a primeira desde 2023. Os responsáveis pela política monetária realizam a última reunião do ano a 8 de dezembro, e os Realtors divulgam os dados das vendas de novembro a 9 de dezembro.

Uma subida tornaria o novo empréstimo à habitação mais caro para quem compra e a casa antiga mais onerosa para o proprietário que pediu dinheiro emprestado contra o seu valor para poder continuar a viver nela.

Etiquetas: taxas de juro, Reserva Federal, crédito à habitação, habitação, mercado imobiliário dos EUA, National Association of Realtors